銚子市の古民家の移転登記は無事に完了し
晴れてワタクシ達の所有になったのですが
オマケで付いていた公簿495㎡（150坪）の土地ですが
登記簿上は 畑地 となっており農地法に係っており
ワタクシの様なサラリーマンに移転登記出来ません。
と云うのも
地目の畑地と云うのは農地なのです。
農地の移転登記は相続以外は非常に難しい。
そこで、農地を農地以外の地目に変更してから移転登記を行えば
良い訳なんだけど、、、、、、、、、、、
この行為を 農地転用 と云います。
そもそも農地とは、「耕作の目的に供される土地」です（農地法2条1項）。
この”耕作の目的に供される”という言葉の範疇では、休耕地など、「現に耕作が行われていなくとも、耕作しようと思えばできる土
地」も農地に含まれることになります。
逆に、「かつて農地として利用されていた土地」についても、耕作放棄地と認定された土地については農地とはされません。
原則として農地であるか否かは現状をもとに判断されますが、農地の登記謄本の地目は田や畑と記載されているのが一般的です。
日本の農業生産安定の観点では、農地転用はあまり望ましくはありませんが、一方で、どうしても現実的に農地を転用する必要が
出てくる場面も出てきます。
そのような場面で、農業生産の安定と農地転用の必要性の均衡を図るため、農地法によって農地の転用は一定に規制されてい
ます。
上の通り、農地転用については農地法が関係します。その中でも直接に農地転用を規制するのが農地法4条と5条です。
これらは、「農地を転用するには原則として都道府県知事又は指定市町村の長（以下都道府県知事等）の許可が必要である」と規
定しています。
農地法4条は権利者（所有者など）が農地を転用する行為、5条は農地を転用するために権利を設定し又は移転する行為について
規制しています。
許可基準として、次のいずれかに該当する場合は許可されません。
1. 小作地について、小作農以外の者が所有権を取得しようとする場合
2. 権利を取得しようとする者が、取得後において耕作を行うと認められない場合
3. 年間150日以上農作業に従事すると認められない場合
4. 権利取得後の経営面積が50ａ以上に満たない場合
5. 農業経営の状況、住所地から取得しようとする農地までの距離からみて、効率的にその農地を耕作すると認められない場合
以上の様に非常に厳しく制限されており、ワタクシが買い受け様としている畑地が農地転用出来るのでしょうか？
そこで
農地転用の受付は各市町村の農業委員会になるので
電話でワタクシが買い受けようとしている畑地の農地転用について相談してみた。
銚子市の農業委員会なのですが、非常に親切に説明頂きましたが
転売目的の農地転用は一般的には
転用後に家を建てる、倉庫を建てる、駐車場にする等々らしいので
転用後の計画書や設計図、見積書、預金残高証明書等を提出して審査を受けるそうだ。
しかしワタクシの場合は、転用後は移転登記を行い、その後の使用目的は無い（汗）
なので計画書などは作れないし、今回の土地購入（現金払いだった）で預金も無い（滝涙）
そこで、ネットで農地法４条、５条を熟読し、また農地転用の成功例をネットで探してみたが
成功例は事業用の転用ばかりでワタクシの様な例は見つけられなかった。
ワタクシが買い受けようとしている土地を確認してみた。
赤く囲った部分である。
南側（画像の下側）は他人様のお屋敷で、東側は未舗装の道に面している。
西側にも画像では判別し辛いが農道に面しており、北側は他人様の畑である。
大小の樹木が１０数本伸び放題で、笹が生い茂っています。
画像の右側に通路に見える部分は南側のお屋敷の方が用心の為に笹を刈ってくれたらしい。
こんな状態である。
と云うのも、この土地は現所有者が代々受け継いでこられたのですが
先代が昭和５２年に都内に家を新築されて引っ越されたので
その頃から放置されていたらしい。
現況から判断して、地目は山林もしくは原野と云って差し支えないハズである。
そこで、４月２４日に古民家の土地の移転登記の際に、登記官に相談してみた。
３０年以上の休耕地であり、樹木も好き放題に育ち、もはや農地に戻すには
大型重機を入れて行わないと無理であり、地目を原野に変更して欲しいと伝えたところ
今回は地目変更の委任状も無いので無理です。
ただ、申請書は差し上げる。
また、農地転用に必要な書類も教えて頂き、書類作成が出来れば
この法務支局に提出すれば審査しますと明言されました。
その後、古民家の移転登記で法務支局側の落ち度があり
委任状の差し替えが必要になり、連休明けに法務支局に行った際に
地目変更の申請書類一式を提出したのですが
本来は、農業委員会に提出し、農業委員会の委員が農地転換を許可し
その旨を銚子市に伝え、銚子市が異議を唱えなければ、法務局に書類が回り
法務局の登記官が現地を確認して初めて農地転用が許可されるのである。
ワタクシも事前に調べてあったので、上記の流れは知っていたが
４月２４日に登記官が法務局で受け付けると云って申請書まで渡してくれた。
また、簡単な移転登記も登記官に相談し、登記官が書類を纏めてくれたのに
委任状が間違っていた。
どれだけ頼りにならい登記官を相談窓口に配置しているのか？
そうこう云っていたら、上席の登記官が来られて
現状の写真を見せて欲しいと云われたので、グーグルの航空写真と
ワタクシが撮影した写真を見せると
これは原野か山林ですね。
度重なる間違いをこちらがしているので、農業員会には法務局の方から連絡しますので
本日、法務局で申請を受理しますとの事。
翌日、農業員会に電話して事の成り行きを説明すると
該当の畑地は鉄道の駅から直線で３００ｍ以内にもあたる上に
現況優先の見地から登記官の権限で農地転用可能なハズですが
書類を回すとの事なので、私が確認に行きましょうと云ってくれた。
数日後、農業委員会の担当の方から電話にて
問題無いので農業委員会、銚子市共に農地転用を許可しますとの事！
そして５月２０日
法務局匝瑳支局から電話があり、地目変更が完了しましたとの事！！
偶然、午後から匝瑳支局の隣町へ仕事で行く事になっていたので
匝瑳支局に寄ってきました。
で、完了証明を頂いたので、改めて登記簿謄本を上げてみました＾＾
地目が 畑 から 原野 に変更されています！
一般に農地転用を司法書士や行政書士に依頼すると
５万円以上もするそうです。
今回はワタクシ個人が一人で行ったので
畑地の登記簿謄本の申請印紙の６００円のみでした＾＾
地目変更も完了したので
事前に預かっておいた現所有者の委任状、印鑑証明、私の住民票等を添えて
移転登記手続きも行いました。
これで月内にすべての土地/建物が正式にワタクシ達のものになります＾＾
約１ヵ月で宅地の移転登記、畑地の地目変更/移転登記が完了になります。
途中にＧＷを挟んだので異例のスピードだと思います。
蛇足ですが
畑地をなぜ宅地にしないで原野にしたのか？
それは、固定資産税が宅地より大幅に安いからです。
と云うのも、山林、原野、田畑は需要も低く、市場価格も低くなるため
固定遺産税評価額も下がり、課税額も小さいのです。
なにはともあれ
物件探しから、登記や地目変更と全てセルフで行いました。
これからは、庭の樹木の伐採、駐車場建設、農機具小屋等の解体、母屋のリフォーム
原野の開梱等々をセルフで行っていきます。
３年が目途かなぁ＾＾
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